こんにちは、すしです。
先日、投資用にブリスベンの郊外に土地を買ったのでその備忘録として、また、自分が不動産購入に関して調べ始めた時に、何が必要になってくるのかよく分からなかったので、その時の自分でもわかるようにと思い書いてみます。
今回は前編として、家の購入を考えはじめ、なんとなく予算が見えてきたなーというあたりからオファーを出す前のところまでにすることをまとめてみます。
※僕達は、更地を買って投資目的に家を建てるので、自宅用に買う方は少し流れが違うかもしれません。また、オーストラリアの市民権、永住権をもっていない場合は買える物件など条件が色々と異なるのでご注意ください。
バイヤーズエージェントを検討する
これは全く必須ではありません。使わない人の方が多いのではないでしょうか。選択肢として一応書いておきます。
僕の場合、投資について勉強していた時にたまたまそのエージェントを見つけ、決して安くはないですが、その価値があると思ったのでお願いすることにしました。
メリットとしては、
・自分の居住地に関係なく物件を購入できる
・自分の時間、労力、お金をセーブできる
・自分でするよりも広い範囲から物件を探せる
・交渉で有利な条件で契約できる（ことがある）
・様々なリスクを下げられる
・実績のあるスペシャリストを紹介してもらえる
などなど
デメリットとしては、
・安くない料金
・ハズレのバイヤーズエージェントからは搾取される（何に関してもそうですが）
プレアプルーバルをとる
まずは銀行やモゲッジブローカーからプレアプルーバルをもらいます。持っている資産、預金、収入と支出などをチェックしてもらい、いくらまでなら貸してもらえるか事前に仮承認をもらうことです。これがあるとオファーを出す時にスムーズです。後でセトルメントの時にフォーマルアプルーバルを取ります。
プレアプルーバルは、あくまで仮のアプルーバルなので、確実にこの金額を貸してくれるというわけではないことに注意が必要です。たとえば、ある物件を＄500,000で買いたいとして、銀行がその物件を$400,000と評価した場合、銀行は評価した額までしか貸してくれないので、それ以外の費用は自分で負担となります。
また、自分の状況が変化していた場合、貸してくれる額が変わるのでそれにも注意が必要です。銀行やブローカーによって、また、自分のプランや戦略によって借りるべき相手も変わるのでしっかり検討しましょう。
ちなみに僕達は最初にメインバンクにしている銀行にプレアプルーバルをとりました。そのあとブローカー経由でいくつか別の銀行を紹介してもらいました。結果的にブローカーの紹介してくれた貸し手が一番僕達に合っていたので決めました。当初のままメインバンクにしていたら、やりたいプランが5年ほど後ろ倒しになっていたのでいくつか検討して良かったと思います。
ブローカーの方の話によると、それぞれ銀行によって強みにしているところが違うので、自分のプランにあった借り手を選ぶことが一番とのことです。ふむふむ。
プランを修正する
プレアプルーバルを取るときに、購入時にかかる様々な費用の概算（物件自体の価格の他に様々な費用がかかります）、実際にいくら現金が必要になるのかもわかるので、それを参考に予算、プランを修正してみましょう。
デポジット（頭金）を何％払うかによって大きく持ち出しは変わりますし、デポジットが20％以下の場合には、保険代（レンダーズモゲッジインシュランス）がかかったりします。自分たちに合った貸し手、条件を選べるよう検討しましょう。
ソリシター（コンベヤンサー）を決める
物件の名義変更のために必要な、ソリシター(弁護士、Solicitor)もしくはコンベヤンサー(不動産譲渡の取扱ができる人たち、Conveyancer)を決めましょう。
ソリシターは金額は高いですが対応できる範囲が広く、トラブルがあった時にも安心です。
コンベヤンサーはソリシターに比べ安価で対応してくれるのが魅力です。
僕達は友人からコンベヤンサーでの失敗談を聞いていたのと、ビルディングコントラクトをチェックしてもらいたかったこと、そして、初めてだったので念のためと言うことでソリシターを使いました。
彼らはセトルメント、名義変更を行なってくれます。追加料金を払えば細かな契約書のチェックやアドバイスをくれます。僕は追加料金を払い、ビルディングコントラクトをチェックしてもらいました。
ビルダーを選んで家の条件、費用を見積もる
ビルダー選びはとても大切です。以前造園の仕事をしていたときに、ひどいビルダーの話をたくさん聞いていました。低い見積もりを出して仕事を受けて、後出しでどんどん追加請求していったり、コントラクトをいい加減にしてぼったくったり、納期から２年以上経っているのに完成しないなどなど。。。本当に怖い話がたくさんあります。
一番良いのは実績のあるビルダーを紹介してもらうことだと思います。そして、決められた予算、納期を含めた契約をすること。
僕達は今回バイヤーズエージェント経由でビルダーを紹介してもらいました。バイヤーズエージェントがそのビルダーに年間10軒以上新築物件を発注していて、納期も品質も良いとのことだったのでお願いすることにしました。
住んでいる場所と違う地域での投資物件なので、選択肢もあまりなかったのが正直なところですが、今のところ仕事は早いし良さそうです。
建物に関しては、バイヤーズエージェントと建てたいものとリターンのバランスなどを話し、家のつくりや使用する素材に関しては費用対効果が一番良いものということでざっくりお願いしました。
条件をしぼって物件探し
予算、地域をしぼってrealestate.comを使って日々検索していました。また、今回バイヤーズエージェントを利用していたので、彼らから紹介してもらった物件も数件ありました。成約までいきませんでしたが、市場に出る前の物件などもあったので、そこはバイヤーズエージェントを使うメリットの一つかと思います。
結局、かなり条件をしぼっていたので条件をクリアする物件に出会うまで5ヵ月ほどかかりました。
物件に隠れたリスクがないか調べる
いざ条件にあう物件を見つけたら、リスクがないかカウンシルのサイトなどから調べます。
・洪水、山火事のエリアから外れているか
・近くにパブリックハウジングがないか
洪水や山火事のエリアを避けることはとても大事です。長期的に見ても物件の評価額に影響するので気をつけましょう。（過去記事、洪水エリアを避けよう）
まとめ
前編ということでオファーを出す前のところまでをまとめてみました。後編はオファーを出すところからビルディングコントラクト、そしてセトルメントまで書いていきたいと思います。
