こんにちは、かなです。
先月ついに私たちが購入した土地に家がコロナの影響に負けず、無事に建ちました😊!!
次のステップとして入居者（テナント）探しです。今回、私たちは管理会社を使ったのですが、
その際に得た情報の中から自分たちが思う理想のテナントについてまとめてみました。
（注；これが初めての投資物件で超初心者の大家なので、もしかしたら世間一般とは少し異なるかもしれません。）
私たちが思う理想のテナントの条件
結論から言うと以下の条件が理想だと感じました。
・世帯収入が安定している人
・なるべく早く入居してくれる人
・長く住んでくれる人
・過去の賃貸履歴が良い人
世帯収入が安定している人
これは言わずもがな投資物件なので、支払いが滞るのは困るので、個人的に1番気になる項目です。
やはりいくら良い人が入居しても支払い能力がなければ、投資の意味がないので、レポートをもらった時に、テナントは働いているのか、rent affordabilityはいくらなのかをチェックしました。
今回、コロナの影響もあってかもしれませんが、インスペクションに来てくれた方達の中にはセンターリンクからサポートを貰っている人が割とたくさんいる印象でした。私たちはセンターリンクの恩恵を受けたことがほぼないので、サポートを貰っている方達に支払い能力があるのかないかの判断がつきませんでした。
なので、働いてて収入源がわかりやすい条件の人だと安心感が持てました。
なるべく早く入居してくれる人
これは私たちの失敗談になるかもしれませんが、今回私たちが建てたのは、Duplexと呼ばれるもので１つの土地に２つの物件がある家です。見た目は１つの家に見えますが、壁をシェアして３ベットルームと２ベットルームの２つに分かれています。
話を戻すと、私たちの投資物件は7月の頭にビルダーから鍵の引き渡しがあり、その後すぐに管理会社が広告をしてくれたのですが、
結局、テナントが入ったのは７月２３日と７月末でした。
今回は新築なので、広告が出てから即時入居可にも関わらず、結局、入居可になってから実際テナントが入るまで３週間以上要しました。
鍵を引き渡してからはもちろん、土地購入時から支払いは発生しているので、テナント不在＝私たちのただのロスになるのです。
実際、今回入居してくれた方達が１番早く入った方達だったので、これ以上何もできなかったのですが、このロスは大家にとって辛いところでした。
余談ですが管理会社からごりごりオススメされた入居希望の方がいたのですが、入居可能日は８月中旬からっていう。。。つまり１ヶ月半のロス。
管理会社はレスポンスもまあ早いし、良い仕事をしてくれているのですが、この時ばかりは夫婦揃ってあり得ない!!と怒り心頭でした。。。
長く住んでくれる人
これは先ほども記載した通り、また新たにテナントを探すとなると、入居までにレントのロスが出てきます。また管理会社に広告を出してもらうのにも費用がかかるため、大家負担が増えてしまいます。
なので、なるべく長く住んでくれる人の方が、大家にとっては時間とお金にロスがない為、重宝されると思います。
今回、私たちの物件は契約期間が６ヶ月か１年だったのですが、１組は１年契約してくれ、もう１組は６ヶ月契約となりました。
実際に私たちはテナントには会ってないので、住んでもらってから本当に良いテナントかどうかわかると思うので、お試しという意味では６ヶ月もありだなと思いますが、金銭面で考えると長い方がありがたいです。
過去の賃貸履歴が良い人
これは過去にきちんと期日までにレントを払っていたかどうかの目安になります。
今までレントの家に住んできた方ならわかるかと思いますが、新しい物件にアプライする際に、リファレンスとして過去に使った不動産へ、テナントの履歴チェックが入ります。そこでマイナスが面があれば、やはり管理会社も大家もためらうかと思います。
実際、私たちが管理会社からもらったレポートで届いたアプリケーションの数と管理会社から私たち大家にオススメしてきた数が違いました。
詳しくは問い合わせませんでしたが、ある程度、管理会社の方で選定されたのではないかと思います。
あとはこの中にきちんと綺麗に物件が使われてるかどうかもチェックできるんじゃないかと思います。
レントの家は大体３ヶ月ごとに不動産会社の方が定期的に家のチェックをするRoutine Inspectionというのがあります。
そこで写真を撮られたり、実際に目でチェックされるので、きちんと使っているかどうかは履歴として残ります。
つい先日私たちが今住んでいるユニットもインスペがあり、必死に家中を綺麗にしました。
私たちはこのまま引っ越せるんじゃないかっていうくらいほぼ完璧に掃除できたと思っていたのですが、
今使っていないクーラーや天井のファンのホコリを指摘されてそこまで見てるのか・・・と戦々恐々としました。。。
大家になって実感しますが、過去の賃貸履歴がわかるのは選定の目安になるので、ありがたいです。
管理会社がインスペの報告書にチェックしていた項目
これは余談になりますが、テナント探しの際のインスペクションで管理会社からもらった定期レポートの中に、どんな人がインスペに来てどのような項目をチェックしていたかをまとめておきます。
これは大家だけでなく、これからレントの家を探す人にとっても不動産会社がどういうポイントをチェックしているのか、参考になるんじゃないかなと思います。
管理会社のチェックポイント
・家族構成
カップルや両親、子供の有無やペットの有無などです。
大体の年齢層や男女なども記載がありました。
・過去の賃貸履歴
主に期日までにきちんとレントを支払っているかどうかの記載でした。
・収入の有無
働いているか、もしくはセンターリンクやペンションなどのサポートをもらっているかや専業主婦など収入の目安となる項目が記載されていました。
・インスペに来た人の第一印象
どんな感じの人が来たのか、フレンドリーだったとか対応が良かったなどの記載がありました。
・物件に対するインスペに来た人からのコメント
インスペに来た人たちからのフィードバックの記載がありました。この物件が気に入ったとか、他の物件も見てるとか、アプライしそうかどうかなどです。
さいごに
今までは借りる側のテナントだったので、初めて大家になって違う目線で見ることができて、とても勉強になりました。
とは言ってもまだまだ初心者なので、これからも実践しつつ、もっと知識を積んでいきたいなと思います。
